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土地建物の明け渡し

建物に関するお悩み

借主が家賃を払ってくれない、
借主以外の人が住んでいるようだ、
これ以上の問題には耐えられないから出て行ってもらいたい…。

上記のようなお悩みを持つ大家さんは多いものです。しかし賃借人が賃料を滞納しているといっても、大家さんは賃借人の同意なく部屋を片付け、明渡させることはできません。
ただし、法律にのっとった手続をすることにより問題を解決することが出来ます。

土地建物の明け渡しを求める場合

以下のような場合に明け渡しを求めます。

  • 借主に土地建物を貸したが、借主が賃料を払わないために賃貸借契約を解除し、土地建物の明け渡しを請求したい場合
  • 自己が所有する土地建物を不法占拠しておりその明け渡しを請求したい場合

以下に明け渡しまでの大まかな流れを説明します。

(1)物件の現地調査

まずは現状把握するにあたり、大家さんから話を聞き、登記簿をチェックし、必要に応じて現地に赴き、現況を調査します。

(2)内容証明郵便による催告・交渉

話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。まずは内容証明郵便によって、賃料の催告と賃貸借関係の解除を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合い・交渉を開始いたします。

(3)占有移転禁止の仮処分

明け渡しの判決を得る前に、万が一占有者が不明となった場合には、占有者を特定しないでする占有移転差止め仮処分を行うことになりますが、その手続に更に期間を要することなってしまいます。
占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続です。
賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいる場合、占有者は物件の明け渡しを妨害するために、わざと占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。その様な危険が見込まれる場合には、占有移転禁止の仮処分の手続きを済ませる必要があります。

(4)賃料請求・建物明け渡し訴訟

賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。(※貸借人が行方不明の場合であっても、貸借人の荷物を勝手に捨てたり部屋の鍵を勝手に変えてしまうと、後々貸借人から文句を言われる可能性があるため、裁判を経ることが必要です。)
裁判の判決に基づく明け渡しは、大家さんにとって一番リスクが少なく確実な手段です。

(5)強制執行

強制執行による明渡手続が完了すれば、すべて終了です。
勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡を行います。
しかし、強制執行による明渡には多額の費用がかかる為、最後の手段として用いるべきでしょう。例えば一軒家の明渡を強制執行する場合、50万円以上かかりえます。

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